售樓電話年年有，九月之后特別多。最近奇哥接到了很多房產(chǎn)中介打來(lái)的兜售住宅及商業(yè)的電話，其中很多都承諾現(xiàn)在買(mǎi)房有大幅度優(yōu)惠，還能搞到內(nèi)部?jī)r(jià)，不僅如此他們還承諾到售樓部看房給禮品，總之言外之意就是讓我過(guò)去看房。

除此之外，最近有新聞報(bào)道稱(chēng)，重慶某售樓部爆發(fā)群毆事件，原因是置業(yè)顧問(wèn)為搶客戶大打出手，現(xiàn)場(chǎng)一片混亂。

其實(shí)背后的真正原因是，隨著調(diào)控大錘的不斷落下，房地產(chǎn)逐漸失寵了，現(xiàn)在中央和地方對(duì)于新房預(yù)售和認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)都監(jiān)管甚嚴(yán)，市場(chǎng)上房多人少，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的壓力很大。

首先，根據(jù)克而瑞近期公布的房企1-8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，以及房企公布的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，雖然都是頭部企業(yè)，差距還是很明顯。如萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、華夏幸福、綠城中國(guó)、泰禾集團(tuán)的前八月年度目標(biāo)完成度都沒(méi)有達(dá)到60% ，剩下的四個(gè)月要加倍努力。且劃分到每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都有年度KPI，完不成是要扣獎(jiǎng)金的，這才上演了這么一出“全武行”。

奇哥說(shuō)過(guò)，市場(chǎng)重壓之下突變?cè)谒y免，如今房?jī)r(jià)預(yù)期有扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，房地產(chǎn)鏈條上的每個(gè)人都要清醒了。今時(shí)今日開(kāi)發(fā)商如果還在做著日光售罄的黃粱美夢(mèng)，那真的是挺可悲的。房地產(chǎn)調(diào)控重壓之下，市場(chǎng)早已變天，現(xiàn)實(shí)卻是看的人不少，買(mǎi)的人不多。此外，限價(jià)政策高懸頭頂，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)早被壓榨的所剩無(wú)幾了，加之現(xiàn)在融資渠道比想象的少，且成本都高出前幾年不少，所以也就不難理解為什么近期置業(yè)顧問(wèn)打電話兜售的比較勤。

其次，當(dāng)下的形勢(shì)一天不如一天，未來(lái)充滿不確定性，開(kāi)發(fā)商和投資炒房客都很焦慮。今年上半年以來(lái)，全國(guó)出臺(tái)大大小小的樓市調(diào)控政策近200次。過(guò)去兩個(gè)月，有關(guān)部門(mén)繼續(xù)釋放樓市收緊信號(hào)，“房住不炒”的政策主基調(diào)不僅仍在延續(xù)，且中央又喊出了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這又給了房企和投資客悶頭一棍。

融創(chuàng)掌門(mén)人孫宏斌評(píng)價(jià)這次調(diào)控說(shuō)，這一輪嚴(yán)峻的調(diào)控讓很多房企始料不及，他們低估了調(diào)控的威力，隨著信貸的壓縮，企業(yè)將會(huì)面臨更大的資金困境，保不齊有些企業(yè)就熬不過(guò)這個(gè)冬天。開(kāi)發(fā)商在忙著甩貨，一方面是試圖降低負(fù)債，另一方面是想快速回正資金度過(guò)難關(guān)。

再者，對(duì)于接下來(lái)走勢(shì)，易居副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，經(jīng)歷本輪長(zhǎng)達(dá)三年多的超級(jí)樓市繁榮期，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈每一個(gè)環(huán)節(jié)，都出現(xiàn)產(chǎn)能暴增（鋼筋，水泥，建材等下游行業(yè)）然而，未來(lái)三年內(nèi)每個(gè)環(huán)節(jié)都將出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，必須“去產(chǎn)能”！目測(cè)產(chǎn)能將被迫去掉三成左右。估計(jì)約30%的從業(yè)者，將被迫離開(kāi)這個(gè)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)。

雖然不得不承認(rèn)，改革開(kāi)放四十年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)巨大騰飛，房地產(chǎn)居功至偉，但更不可否認(rèn)房地產(chǎn)一家獨(dú)大的發(fā)展模式下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也早已千瘡百孔，脫實(shí)向虛炒房至上的觀念讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)走向萬(wàn)劫不復(fù)境地。房地產(chǎn)行業(yè)枝繁葉茂，牽連著上下游上百個(gè)行業(yè)，從建房原材料，到后期裝修裝潢，再到燈飾電器，它的確拉動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)一路高歌猛進(jìn)，但最近幾年資金井噴流向房地產(chǎn)，百業(yè)荒廢這也是現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的模式必須被叫停了！

第四，房地產(chǎn)失寵的最直接表現(xiàn)是，現(xiàn)在監(jiān)管層嚴(yán)格監(jiān)控資金流向，態(tài)度也非常明確，資金可以去小微，可以去實(shí)體，可以進(jìn)基建，就是不能往房地產(chǎn)行業(yè)漫灌。這一點(diǎn)從一年多來(lái)央行的操作上可見(jiàn)一斑，央行累計(jì)通過(guò)逆回購(gòu)、定向降息降準(zhǔn)釋放了2萬(wàn)多億流動(dòng)性，僅7月就釋放了1.3億流動(dòng)性，但是這次不僅有資金使用設(shè)定且破天荒創(chuàng)新性發(fā)明了“備忘錄”，即可追本溯源。如此一來(lái)，這些增加的流動(dòng)性就只能乖乖流向?qū)嶓w制造業(yè)等行業(yè)了，房地產(chǎn)這次別想沾到一點(diǎn)好處。

房地產(chǎn)失寵了，下半年房?jī)r(jià)將走向何方？很多人說(shuō)地方政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌的，畢竟這關(guān)系到他們的自身利益，下跌就等于是搬起石頭砸自己的腳。奇哥想說(shuō)，這次不是讓不讓跌的問(wèn)題，而是要跌多少的問(wèn)題。房地產(chǎn)失寵也分輕重緩急，正如寶能地產(chǎn)總裁余英所言，三四五六線肯定是第一個(gè)被波及的，一二線有人口和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)或許能扛得住。各種利好被擠出之后，市場(chǎng)回歸理性是必然，到時(shí)候你會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)以前所謂的剛需會(huì)在一夜間消失不見(jiàn)人影。而需求暴跌，誰(shuí)又能來(lái)維持高房?jī)r(jià)呢，難道是炒房投資客嗎？

奇哥認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)有能不能跌的說(shuō)法，即使下跌30%，現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)還是比兩年前高。房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)崩盤(pán)，頂多算是放點(diǎn)血。這并不是壞結(jié)局，樂(lè)觀點(diǎn)看這倒是給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尋找新的支撐點(diǎn)的一次大好機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)跌了，很多人怕有更大的踏空而止步不前，從這點(diǎn)來(lái)看，人性還是貪婪的，世界上沒(méi)有絕對(duì)的佛系買(mǎi)房，每個(gè)人買(mǎi)房時(shí)或多或少都會(huì)考慮未來(lái)升值與否，前景如何。這也是這些年為何房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎么賣(mài)房都不會(huì)選擇主動(dòng)降價(jià)的根本原因。但眼下恒大不是已經(jīng)帶頭降價(jià)了，誰(shuí)還能睜著眼說(shuō)市場(chǎng)沒(méi)有變天呢？房地產(chǎn)地外依然不可動(dòng)搖呢？

那么最關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌或正在下跌的路上，現(xiàn)在剛需就買(mǎi)房還是等房?jī)r(jià)再下跌到一定程度再買(mǎi)房呢？

奇哥認(rèn)為，對(duì)于普通剛需來(lái)說(shuō)最忌諱的就是等，孫宏斌說(shuō)過(guò)等待就是最大的成本，因?yàn)闊o(wú)論市場(chǎng)怎么發(fā)展，剛需都不會(huì)是最被照顧的群體，而從中央調(diào)控樓市的意圖來(lái)看，千萬(wàn)別指望房?jī)r(jià)能有多大幅度的下跌，國(guó)家力求樓市未來(lái)要“穩(wěn)”，大漲大跌都不行，拿深圳來(lái)說(shuō)，各種大招招呼下市場(chǎng)被控制住了，但是我們也看到20連跌也不過(guò)跌去了幾百塊而已，這并不值得。

剛需買(mǎi)房就記住一點(diǎn)就好，買(mǎi)房是自住為主，購(gòu)房資金得來(lái)不易，千萬(wàn)不能拿全家的幸福去博房?jī)r(jià)一定下跌，萬(wàn)一接下來(lái)狂風(fēng)驟起，市場(chǎng)突變，你就徹底輸了。