1、建設(shè)銀行爆出大消息！

近期，網(wǎng)傳建行的業(yè)務(wù)通知圖片刷屏了：

圖片顯示：

從明年1月1日（或12月1日）起，不允許再有陰陽合同了！

因?yàn)橐跃W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的最低值最為計(jì)算基數(shù)確定房貸額度，“首付貸”、“消費(fèi)貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場剔除，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

以前，很多地方都采用陰陽合同，比如房子成交是500萬，銀行可以按照500萬甚至更高給你評估，這樣至少可以貸出350萬。

現(xiàn)在如果按照國土局的合同，則總價(jià)可能是400萬，那銀行只能貸出280萬來，所以，相應(yīng)的首付就增加了！

網(wǎng)傳圖片是真的還是假的？

目前，上述圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。財(cái)經(jīng)韜略認(rèn)為，圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》是真實(shí)存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會”聯(lián)合下發(fā)的，編號是“建房〔2017〕215號”。

建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實(shí)的，只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。

2、到底什么是陰陽合同？

所謂陰陽合同其實(shí)是指：合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

對樓市有何影響？

這個政策的實(shí)施，將對樓市產(chǎn)生重大影響，它只影響二手房、基本上不影響新房。

新房交易很簡單，現(xiàn)在基本上是政府定價(jià)，每套新房價(jià)格在樓盤發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了，沒有爭議。

二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個價(jià)格：

1、真實(shí)成交價(jià)；

2、銀行貸款時(shí)的評估價(jià)；

3、合同備案價(jià)；

4、政府評估價(jià)。

由于房價(jià)變動很快，二手房交易又存在陰陽合同，其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。

比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房，約定成交價(jià)是1000萬元。但買方希望多貸點(diǎn)款，向銀行提交的貸款申請上可能是1200萬成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門提交的備案合同上，是盡量少寫的。如果可能，恨不得把成交價(jià)寫成1分錢，或者贈送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個官方評估價(jià)，便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會把評估價(jià)定低一些，一來讓利于民、二來防止產(chǎn)生爭議。一般來說，政府的評估價(jià)相當(dāng)于市場價(jià)的7成左右，每年會調(diào)整一次到兩次。

目前在實(shí)際操作中，二手房的合同備案價(jià)和政府評估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價(jià)格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。

按照最新的文件，買二手房的時(shí)候通過做高評估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個價(jià)格”里，“政府評估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。

比如還是上面說的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬的房子。假設(shè)政府評估價(jià)是750萬，這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬計(jì)算，而不能按照1000萬了。

3、樓市調(diào)控將“不喘氣，不歇腳”！

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，房價(jià)已經(jīng)明顯松動。

據(jù)央廣網(wǎng)消息，現(xiàn)在，深圳、南京、合肥、上海等10個城市的房價(jià)，已經(jīng)跌回一年前水平。

環(huán)一線城市房價(jià)則已發(fā)生實(shí)質(zhì)性降價(jià)：多在15%左右。

春江水暖鴨先知。房地產(chǎn)大佬們，已經(jīng)先知先覺地感受到了樓市的寒意。

11月21日，根據(jù)新華社報(bào)道，萬科董事會主席郁亮在接受采訪時(shí)表示：“高速擴(kuò)張期過后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。”

萬科的掌門人這次突然高調(diào)唱衰房地產(chǎn)，并非心血來潮。早在今年3月下旬，正在各家房地產(chǎn)商賣房賣得手抽筋、賺錢賺的合不攏嘴的時(shí)候，萬科就已經(jīng)先知先覺地宣告：準(zhǔn)備迎接樓市下跌！

然而，國家調(diào)控的力度不因因?yàn)闃鞘卸唐谧兝涠鴾p弱。這一點(diǎn)，從最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會，可以捕捉到信息。

這幾家部委強(qiáng)調(diào)：樓市調(diào)控將“不喘氣，不歇腳”！

宜將剩勇追窮寇！

11月26日，新華社突然播發(fā)了一篇關(guān)于樓市的“新華時(shí)評”。值得注意的是，這篇稿件明確提出了“引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向資本市場”的說法！

相關(guān)截圖

這篇文章表達(dá)的觀點(diǎn)值得重視：

“從金融上掐斷投機(jī)炒房的明溝暗道”，最終“降低房地產(chǎn)業(yè)投資收益”，恰恰就是現(xiàn)在的政策導(dǎo)向。因?yàn)榻酉聛碚赡芫蜁@樣玩。

從去年國家開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及醞釀建立“長效機(jī)制”，再到現(xiàn)在“租購?fù)瑱?quán)”，“土地劃撥”等樓市新政的出臺，種種跡象表明政府決心前所未有。

1、樓市的冬天，將越來越寒冷。

專家對此如何看待？

天天說錢創(chuàng)始人劉曉博認(rèn)為：

很大幾率是1月1日開始執(zhí)行，想通過買二手房“上車”將更加困難！按照最新的文件，買二手房的時(shí)候通過做高評估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。

總之，這意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”，再加上對“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”等渠道的整治，二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來越寒冷。

地產(chǎn)大V陸劍偉認(rèn)為，

這個這個傳聞實(shí)際上前一陣就聽說了，只不過從目前市場的反應(yīng)來看建行可能會要率先執(zhí)行。其實(shí)這個信貸政策的收縮，實(shí)際上從今年今年二季度以后就開始了。看樣子年底實(shí)際上是再進(jìn)一步收緊的趨勢。

但是要注意這種個貸信貸收縮的政策可能會誤傷剛需，現(xiàn)在正在持續(xù)再收一點(diǎn)，在一定程度上是影響剛需的入市的步伐的。

網(wǎng)友對此如何看待？

@趙府：剛需受傷！可能剛準(zhǔn)備好的首付又不夠吧。

@我是老徐：傳聞終于落地，樓市沒得炒的啦。16，17年，高位高桿杠拿了房子的， 又要重演08年的悲劇了。

@多來米：這下炒房真要歇菜了。

@Kodak：房價(jià)沒怎么降，交易成本倒是蹭蹭漲，房價(jià)不降，交易如果成本上漲，換房剛需都困難啊。

@小鄧：這政策只要在深圳實(shí)施，那就明年不用賣二手房了，這才是真正的炸彈。如果真要實(shí)施，深圳三級市場應(yīng)該全零成交。

@key：假如實(shí)施的話，評估公司全得坑了。

@流年清歡：有了這個政策，二手市場通常會很不活躍，交易性機(jī)會會越來越少。不好說，要有提前有熊市思維了。