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裝修有保障【導(dǎo)讀】近日,為進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為,遏制投機炒房、維護房地產(chǎn)市場秩序,繼今年3月樓市“泰5條”后,我市樓市再出新政,市住建局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為的通知》,進一步規(guī)范我市商品住房銷售行為。 ...
近日,為進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為,遏制投機炒房、維護房地產(chǎn)市場秩序,繼今年3月樓市“泰5條”后,我市樓市再出新政,市住建局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范市區(qū)商品住房銷售行為的通知》,進一步規(guī)范我市商品住房銷售行為。
新政中有哪些值得關(guān)注的亮點?實施后,將會給我市商品房銷售市場帶來哪些變動?房屋售賣過程中,需要注意和規(guī)避哪些問題?記者邀請業(yè)內(nèi)人士進行了解讀。
關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓
現(xiàn)象:“期房轉(zhuǎn)讓,交5萬元現(xiàn)金就可以把網(wǎng)簽合同更名?!币荒昵埃瑴?zhǔn)備買套期房的徐先生從市區(qū)一家二手房網(wǎng)站上看到這樣一條二手期房銷售信息。“雖然當(dāng)時房子還沒有蓋好,但是價格相對來說真的便宜不少。”徐先生說,幾番考慮之后,決定購買,可是如今一年時間已經(jīng)過去了,到現(xiàn)在還沒能夠轉(zhuǎn)讓和過戶。
徐先生很氣憤,原來,一手房主欠下了債務(wù),被法院起訴,期房被法院凍結(jié)了?!艾F(xiàn)在不僅拿房遙遙無期,自己還有可能背上債務(wù)?!毙煜壬f,這段時間來,自己不僅要到處找房主,還要往各個部門跑,希望能把問題解決,只是到現(xiàn)在還不見眉目,“買房不成,還惹了一身麻煩!”對于當(dāng)初的決定,徐先生后悔不已。
通知規(guī)定:嚴(yán)禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓。購房人認購商品住房后不得擅自更改購房者姓名 (父母、子女以及夫妻之間除外),經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的,雙方應(yīng)遞交申請并說明理由,所退房源統(tǒng)一在市住建局網(wǎng)站公示一周,并按不高于原價對外公開銷售。凡購房人與預(yù)訂協(xié)議的預(yù)訂人、預(yù) (出 )售 合同購買人不一致的,不得辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。
解讀:期房轉(zhuǎn)讓指的是購房者還沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證時,就通過修改購房底單或是簽訂轉(zhuǎn)讓合同的辦法將房屋出售的行為。
在購房者看來,二手期房的價格優(yōu)勢比較明顯,因此此類房源的關(guān)注度較高,但是,實際過程中會存在不少風(fēng)險。比如徐先生遇到的這種情況,雙方在簽訂協(xié)議到產(chǎn)權(quán)證過戶期間,一手房主欠下債務(wù),期房極有可能會被法院凍結(jié)或拍賣。另外,期房是預(yù)期交房,若開發(fā)商逾期交房或者交房前后遇到問題,業(yè)主原本可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但因為產(chǎn)權(quán)還未過戶到二手業(yè)主名下,會加大二手業(yè)主追究的責(zé)任。
目前,國家明令禁止二手期房尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證期間進行交易,購房者千萬不要因為價格誘惑而選擇期房轉(zhuǎn)讓這種購房方式。
關(guān)鍵詞 捆綁搭售
現(xiàn)象:近年來,隨著樓市的持續(xù)加熱,購房者越來越多,有部分樓盤竟然出現(xiàn)“買房先買車位”的怪狀?!艾F(xiàn)在的樓市真是越來越霸道,竟然聽說如果買車位可以先看房,但是一個車位接近11萬。”有網(wǎng)友發(fā)帖“吐槽”買房遇到的“奇葩”事,該網(wǎng)友說,小區(qū)地理位置也不靠著市中心,唯一的優(yōu)點就是學(xué)區(qū)好,但是一個車位就過了10萬,都快趕上自己車的價格了,想想心就涼了。此外,對于置業(yè)顧問透露如果決定買車位的話,可以比其他顧客提前看房的消息,也讓網(wǎng)友接受不了。
通知規(guī)定:落實商品住房明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案前,應(yīng)到物價部門履行備案手續(xù),并按照物價部門的備案價格明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在備案(銷售)價格之外向購房人加價收取未標(biāo)明的費用,銷售價格超出物價部門備案價格的,不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。嚴(yán)禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、捆綁銷售車庫 (車位 )等。
解讀:目前,我市房地產(chǎn)市場上車位捆綁銷售的行為還是個別現(xiàn)象,說到底,車位捆綁銷售就是一種變相漲價的行為。開發(fā)商在房源備案的過程中受到了限制,不能將房價提高到預(yù)想的數(shù)字,于是就打起了車位的主意,因為車位價格不需要備案,屬于定價的灰色地帶,如果將高價車位與買房資格綁定,就達到了上漲房價的目的。
此前,車位雖然沒有明確的限價規(guī)定,但惡意提高車位價進行銷售已是違規(guī)行為,如今新的《通知》明確規(guī)定地下車位(庫)銷售實行價格承諾制,也對車位惡意漲價進行了限制。
關(guān)鍵詞 炒賣房號
現(xiàn)象:隨著房地產(chǎn)市場越來越火熱,一有新的樓盤開盤銷售,市民排長隊認籌的現(xiàn)象并不少見。房源少,排的號太靠后,萬一選不到房咋辦?認籌現(xiàn)場,有不少市民就碰到過一些“好心人”主動提供房號。不久前,市區(qū)一樓盤開售,共推出70多套房源,市民秦女士拿到了105號,“兒子談了女朋友,離結(jié)婚也不遠了,看著房價越漲越高,想趕緊把房買了,心才能安下來?!鼻嘏坑悬c擔(dān)心,拿的號看不到房咋辦?沒想到,認籌現(xiàn)場,該樓盤的一位內(nèi)部人士表示,可以幫秦女士買到房,但是要拿到這個購房機會,還得另外再交一萬元。為了盡快買到房,秦女士猶豫之下,只得掏錢。
通知規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得委托未在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售商品住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員不得以各種方式炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易,不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息,不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段,制造銷售旺盛的虛假氛圍。
解讀:早在2009年、2012年,樓市比較火爆的時候,炒賣房號就出現(xiàn)過。從整體上看,炒房號的多是一些高端、緊俏的樓盤,利用的就是購房者為了能買到房,愿意多付一些費用的心理?,F(xiàn)在買房都會先排號,如果樓盤比較火,買房人多而房子的套數(shù)比較少,對于真心想買房的人而言,搖號時被搖中的幾率就小了。于是有些人看到有空子可鉆,就會通過一些關(guān)系手段,和開發(fā)商或代理公司的內(nèi)部人員相互勾結(jié),稱自己手里有一些排名靠前的號,只是需要一筆“轉(zhuǎn)讓費”。近年來,各地都嚴(yán)打炒賣房號,我市新政出臺后,相信也會扼制這股不正之風(fēng)。
新規(guī)加大查處力度
通知明確規(guī)定:在房地產(chǎn)市場銷售行為中,嚴(yán)禁商品住房期房轉(zhuǎn)讓,規(guī)范經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理行為,杜絕炒賣房號等現(xiàn)象。此外,此次新規(guī)的查處力度也加大,對存在違法違規(guī)行為的, 記入房地產(chǎn)信用檔案,并暫停商品住房網(wǎng)上簽約,對拒不整改的依法從嚴(yán)查處,直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì), 并將有關(guān)信息通報國土、物價、金融等相關(guān)部門,限制其參加土地購置、金融信貸等活動。
規(guī)范房市,這些城市怎么做?
上海:買房要公證搖號
今年5月,上海住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》,明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持,搖號排序,按序購房等方式公開銷售;嚴(yán)格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價?!锻ㄖ窂娬{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、相關(guān)管理機構(gòu)工作人員不得以各種方式炒賣房號,開發(fā)企業(yè)員工自購本企業(yè)開發(fā)的商品住房的應(yīng)當(dāng)予以申報,購房名單納入?yún)^(qū)房管部門全程監(jiān)管?!锻ㄖ吠瑫r明確對涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè),一經(jīng)查實,一律暫停網(wǎng)簽,降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),并列入行業(yè)信用管理“黑名單”。涉嫌違法犯罪的,移交司法機關(guān)處理。
南京:產(chǎn)權(quán)證不滿3年禁賣
今年5月,南京市政府辦公廳出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,要求購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織)新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后,3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的,自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認手續(xù)之日起,贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民,執(zhí)行住房限購政策。
杭州:地下車位(庫)銷售價格承諾制
7月初,杭州出臺《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房及其地下車位(庫)銷售行為的通知》,要求在新建商品住房已實行價格備案制的基礎(chǔ)上,進一步實行地下車位(庫)銷售價格承諾制。開發(fā)企業(yè)申報預(yù)售時,應(yīng)對商品住房地下車位(庫)的銷售價格進行承諾,并將其作為預(yù)售申報的要件之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并應(yīng)在銷售現(xiàn)場的醒目位置公示地下車位(庫)價格承諾書。
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