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裝修有保障【導(dǎo)讀】您還在為買車位煩惱嗎? 全國首例,業(yè)主委員會(huì)因?yàn)橥\囄缓烷_發(fā)商打官司獲得勝訴,“居民免費(fèi)使用停車位,開發(fā)商無權(quán)售賣停車位”,下面,就讓我們來看看業(yè)主是如何贏得開發(fā)商的。 最近,網(wǎng)上吵的很熱的一個(gè)話題,就南京星漢置業(yè) ...
您還在為買車位煩惱嗎?
全國首例,業(yè)主委員會(huì)因?yàn)橥\囄缓烷_發(fā)商打官司獲得勝訴,“居民免費(fèi)使用停車位,開發(fā)商無權(quán)售賣停車位”,下面,就讓我們來看看業(yè)主是如何贏得開發(fā)商的。
最近,網(wǎng)上吵的很熱的一個(gè)話題,就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫之爭案件,南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決:開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理,全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
意義:此案判業(yè)主獲勝,在全國還屬首例
住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主,還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司?這是個(gè)帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱,此案判業(yè)主獲勝,在全國還屬首例,其法律意義十分重大。
據(jù)了解,位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫,開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè),其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此,業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主,多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,但開發(fā)商堅(jiān)決反對。今年6月,業(yè)主委員會(huì)無奈之下,將開發(fā)商告上法庭。
在12日的庭審中,業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為,小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施,應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用,開發(fā)商沒有所有權(quán),根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào),自己在出售房屋時(shí),根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上,而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的,當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”,因此出售車庫并沒有錯(cuò)。
經(jīng)過3個(gè)小時(shí)的庭審,法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決,地下停車庫歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車庫。判決后,開發(fā)商也當(dāng)庭表示:“不能接受這樣的判決,要上訴。”
理由:車庫作為公配設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施
該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由,首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫,這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施,應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。
其次,小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米,分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米,足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主,小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有,開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán),因此,也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán),除非取得土地使用權(quán)人的同意。
根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本,因此可以認(rèn)定,車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
展望:開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款
南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)介紹說,我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律,而實(shí)際上,每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例,對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái),有著積極作用
“車庫之爭”以業(yè)主委員會(huì)一審勝訴告終的消息在南京傳開以后,很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬,如果此案業(yè)主委員會(huì)終審勝訴,從理論上說,南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解,目前,南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個(gè),假設(shè)每個(gè)小區(qū)有60個(gè)車庫,均已出售,而每個(gè)車庫的平均售價(jià)是10萬元,且情形類似此案“車庫之爭”,開發(fā)商在這一塊至少要退出12個(gè)億左右。這可能還是個(gè)保守的估計(jì),如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去,數(shù)額更為巨大。
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