該來的總會(huì)來。

　　無須匆忙，該來的總會(huì)來。

　　日前，青島市暫停了買房搖號(hào)政策。理由是，該地商品房銷售市場(chǎng)基本穩(wěn)定，搖號(hào)已沒有存在必要。

　　至此，在青島實(shí)施了僅半年的搖號(hào)政策，告一段落。

　　屈指數(shù)來，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議至今，全國已有多地給樓市松了綁。

　　菏澤取消限售、杭州和珠海放松社保、廣州松綁商服、佛山放寬入戶條件。只有衡陽沒頂住，取消限價(jià)來了個(gè)“一日游”。

　　總體來看，“五限”(限購、限價(jià)、限售、限貸、限商)時(shí)代正在被打破。

　　然后呢？

　　人們關(guān)心的是，樓市繼續(xù)涼涼還是再次瘋狂？

　　再度瘋狂差幾個(gè)條件

　　先說第一個(gè)條件：穩(wěn)樓市目標(biāo)沒變。

　　“中央強(qiáng)調(diào)因城施施策，地方有權(quán)也有責(zé)，這責(zé)任就是保持市場(chǎng)穩(wěn)定?！敝袊缈圃撼鞘信c競(jìng)爭力研究中心主任倪鵬飛接受中新社國是直通車采訪表示，國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)是明確的，中央對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和問責(zé)機(jī)制一直在，如果哪個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)超出監(jiān)測(cè)預(yù)警的合理區(qū)間或者調(diào)控措施不力、不當(dāng)，問責(zé)可能也會(huì)啟動(dòng)。

　　穩(wěn)定樓市，就是懸在地方調(diào)控上方的一把重劍。

　　這把劍的容忍度有多大，并不可知。過去幾次樓市調(diào)控周期，從個(gè)別放松到全面瘋狂，這把劍一直被視為“遲到者”，等樓市已經(jīng)火爆了，逆周期調(diào)節(jié)才剛剛上路。

　　再說第二個(gè)條件：融資環(huán)境未改善。

　　在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍看來，至少目前樓市還不具備再次瘋狂的條件。

　　他接受國是直通車采訪認(rèn)為，從整個(gè)大環(huán)境看，只要樓市融資環(huán)境沒有明顯寬松，特別是針對(duì)投資性、投機(jī)性購房的貸款支持政策沒有出臺(tái)，具體可以比照一二線城市二套房貸首付比、貸款利率是否有明顯寬松，樓市再次出現(xiàn)飆升的可能性不大。

　　在上述兩個(gè)條件之外，樓市會(huì)不會(huì)再度飆升的一個(gè)關(guān)鍵是，房地產(chǎn)是否會(huì)再次被拿來刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展？

　　倪鵬飛的觀點(diǎn)是，2019年擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資是確保穩(wěn)增長的重點(diǎn)。樓市不排除再度瘋狂的可能性，但是可能性比較小，可能會(huì)有一個(gè)短暫的波動(dòng)。

　　根據(jù)“十三五”規(guī)劃目標(biāo)，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)年均增長保持在6.5%以上。

　　為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還能不能刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)？

　　全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在多個(gè)場(chǎng)合提到，高房價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。恒大研究院院長任澤平也指出，兩次大規(guī)模刺激房地產(chǎn)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰落。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，靠刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)。

　　2019年、2020年，乃至以后更長時(shí)間，誰能取代房地產(chǎn)，成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力？

　　“五限”要不要放開？

　　既要穩(wěn)增長又要穩(wěn)樓市，原來加碼的調(diào)控要不要放松，只能因地制宜了。

　　易居研究院副院長楊紅旭接受國是直通車采訪表示，隨著二手房市場(chǎng)降溫，新房限價(jià)的意義不大了，放松限價(jià)是一個(gè)自然的過程；取消限售，菏澤是個(gè)典型案例，對(duì)增加二手房供應(yīng)，穩(wěn)定二手房房價(jià)有利；限購會(huì)直接影響需求端，會(huì)不會(huì)放開仍有待觀察，但社保等政策已有松動(dòng)；限貸調(diào)整要跟金融管理部門協(xié)調(diào)，放松實(shí)施起來更復(fù)雜；至于限商，廣州已經(jīng)有了先例，商服類物業(yè)可賣個(gè)人。

　　事實(shí)上，關(guān)系最大的兩大“限”并沒有松動(dòng)跡象，一是房貸首付比和利率，二是戶籍購房限制。2018年多地出臺(tái)的人才新政只能算“繞道而行”。

　　現(xiàn)在看，地方放松樓市限制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是：政策放松后，房價(jià)會(huì)不會(huì)大漲。

　　黃志龍?jiān)u價(jià)已有松動(dòng)政策說，一刀切的樓市“五限”調(diào)控本身就是短期措施，也是非常態(tài)的政策，在樓市調(diào)控取得積極成效之后，逐漸對(duì)這些調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)也是正常的。

　　言外之意，各種“限”要不要放開，一要看效果，二還是要看效果。

　　這效果不應(yīng)該只看“一時(shí)之效”，還應(yīng)該看“治病除根”的功效。

　　針對(duì)各種“限”的行政手段，國是直通車曾經(jīng)寫過一篇文章《限價(jià)限出倒掛，搖號(hào)搖到暈倒，樓市的病怎么治？》談其可能帶來的弊端。比如，西安搖號(hào)購房爆出的黑幕，限價(jià)導(dǎo)致的萬人搶房景象，還有雅居樂近日兩名高管因銷售環(huán)節(jié)涉貪腐被開除。

　　簡而言之，行政性的限制，可能導(dǎo)致權(quán)力尋租。

　　對(duì)于樓市而言，調(diào)節(jié)市場(chǎng)僅僅依靠“行政性手段”，就難逃周期循環(huán)。

　　現(xiàn)在，制度性改革已經(jīng)出現(xiàn)一縷曙光。非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”。北京首次將集體建設(shè)用地納入了共有產(chǎn)權(quán)住房的供地中。

　　更多人呼吁的房地產(chǎn)長效機(jī)制，仍然在路上。