最近，有位深圳男子通過(guò)一種特別的買(mǎi)房方式，欲買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，原本他以為只需要花369萬(wàn)就能“撿到的便宜”，在計(jì)算稅費(fèi)后，反而變成了超611萬(wàn)的“燙手山芋”.......

拍房拍到“燙手山芋”

沒(méi)辦法，只能違約

阿奇（化名）最近留意到淘寶上司法拍賣(mài)房，看起來(lái)價(jià)格絕對(duì)劃算，所以就計(jì)劃拍下房子給小孩上學(xué)使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價(jià)，以3692016元，將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個(gè)價(jià)格僅以前一個(gè)出價(jià)者多3萬(wàn)元。

阿奇拍下的房子就在這個(gè)小區(qū)中的一戶

撿了個(gè)大便宜，阿奇當(dāng)然是十分開(kāi)心，但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到以為的好運(yùn)，在12個(gè)小時(shí)候變成噩夢(mèng)。

▲阿奇所拍下的房子

因?yàn)檫@套競(jìng)拍價(jià)不足370萬(wàn)的房子，稅費(fèi)竟然高達(dá)242萬(wàn)。阿奇提供的稅費(fèi)清單顯示，其中土地增值稅就高達(dá)218萬(wàn)。

為什么會(huì)這樣？

微信公號(hào)“法拍房專(zhuān)家”負(fù)責(zé)人龍先生：這套房子原先有公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬(wàn)，與成交價(jià)值相差太大，土地增值稅很貴，會(huì)按差額的60%收取。

你以為此時(shí)阿奇只需要棄權(quán)就可以了嗎？

錯(cuò)！阿奇已經(jīng)交了一筆“學(xué)費(fèi)”

“估計(jì)25萬(wàn)定金沒(méi)了”，阿奇告訴記者，在參與拍賣(mài)前，自己就繳了25萬(wàn)定金獲得拍賣(mài)資格，現(xiàn)在這25萬(wàn)要打水漂了。

但龍先生看來(lái)，阿奇還是幸運(yùn)的。

微信公號(hào)“法拍房專(zhuān)家”負(fù)責(zé)人龍先生：如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)，“學(xué)費(fèi)”會(huì)交得更多，我見(jiàn)過(guò)不少，進(jìn)退兩難。

法拍“入坑者”眾

這個(gè)原因吸引人

3月18日，阿奇委托愛(ài)人到法院申訴，希望通過(guò)說(shuō)明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個(gè)和自己情況一樣的買(mǎi)家，也是拍了同一個(gè)小區(qū)房子。阿奇表示，他們將聯(lián)合起來(lái)向法院提申請(qǐng)減少稅費(fèi)，希望法院能重視。

而仔細(xì)梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產(chǎn)已經(jīng)是第二次上線拍賣(mài)了。

“2月9日那次拍賣(mài)就有人違約了，交了25萬(wàn)定金估計(jì)也沒(méi)有要回來(lái)”，阿奇告訴記者，前一個(gè)競(jìng)得人應(yīng)該也沒(méi)有看清楚稅費(fèi)。

淘寶網(wǎng)上公開(kāi)信息顯示2018年2月9日10:41:22該套房產(chǎn)以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。

“稅費(fèi)太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣(mài)信息公開(kāi)中的稅費(fèi)部份不夠明確，對(duì)于“小白”買(mǎi)家而言，相關(guān)負(fù)責(zé)單位有責(zé)任和義務(wù)公布稅費(fèi)說(shuō)明，避免更多人“入坑”。

為啥屢屢入坑？

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價(jià)為7.3萬(wàn)/平，以此計(jì)算阿奇的房子也不會(huì)超過(guò)566萬(wàn)元。

所以如果按照阿奇一開(kāi)始拍得的價(jià)格369萬(wàn)，大概可以省下約30%的錢(qián)。

▲阿奇所拍下的房子就是這個(gè)小區(qū)中的一戶

專(zhuān)家：購(gòu)買(mǎi)法拍房要做前期工作

“小白”勿碰

那么，如何去判斷一套房子是否值得去競(jìng)拍？

“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買(mǎi)家去買(mǎi)。

你以為只有稅費(fèi)這一個(gè)坑嗎？買(mǎi)“法拍房”還有這些要調(diào)查。

除了要懂得計(jì)算稅費(fèi)，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒(méi)有人住，好不好收房，有沒(méi)有租約，欠了多少水電費(fèi)，管理費(fèi)；還有的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的。

法拍房表面上看著便宜，實(shí)際上隱含的東西是非常多的。

龍先生強(qiáng)調(diào)，前期調(diào)查和計(jì)稅費(fèi)都不是最難的，收房最難。因?yàn)榉ㄅ姆看蟛糠荻际怯腥苏加?，這些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會(huì)拱手相讓。

而對(duì)于阿奇遭遇，龍先生建議，如果看好未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，也可以先買(mǎi)下來(lái)，畢竟未來(lái)房?jī)r(jià)能漲回來(lái)；如果棄拍，下次成交價(jià)格低于上一次，法院有可能要求前一個(gè)棄拍人補(bǔ)交差額。

怎么也沒(méi)想到 “棄拍”除了定金沒(méi)了，還有這風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房

可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

如果買(mǎi)錯(cuò)房會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)

?   拍賣(mài)的房產(chǎn)上存在有長(zhǎng)期租賃合同，依據(jù)民法買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，競(jìng)買(mǎi)人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。

?    房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第二十八條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。——物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定

這種情況有可能延長(zhǎng)競(jìng)買(mǎi)人的過(guò)戶時(shí)間，也有可能直接導(dǎo)致競(jìng)買(mǎi)人竹籃打水一場(chǎng)空，存在代持協(xié)議的情況下，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會(huì)認(rèn)定實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請(qǐng)，不會(huì)影響到最終的處理結(jié)果，但是會(huì)延長(zhǎng)競(jìng)買(mǎi)人的過(guò)戶時(shí)間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過(guò)法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書(shū)中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對(duì)外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書(shū)上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競(jìng)買(mǎi)人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。

?   拍賣(mài)房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付一定的購(gòu)房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買(mǎi)家，也會(huì)出現(xiàn)，競(jìng)買(mǎi)人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

?   房屋存在違法建筑，拍賣(mài)面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)。

由于法院拍賣(mài)的房屋，拍賣(mài)公司在拍賣(mài)時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣(mài)，而對(duì)于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過(guò)拍賣(mài)得來(lái)的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，由于房屋原所有人和拍賣(mài)公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競(jìng)買(mǎi)人只能自己承擔(dān)這個(gè)不利的法律后果。

▲阿奇所拍下的房子就是這個(gè)小區(qū)中的一戶

?   原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長(zhǎng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競(jìng)買(mǎi)人要想通過(guò)正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

?   不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無(wú)法注銷(xiāo)的問(wèn)題。