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10年后,中國房價最貴的10個城市

收藏 泰州裝飾招標網(wǎng) 來源:泰州裝飾招標網(wǎng) 評論:
 
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2018-03-27

【導(dǎo)讀】10年后,中國房價最貴的城市是哪10個? 中國城市的面積差別很大,所以談城市房價要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里,而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1 ...

10年后,中國房價最貴的城市是哪10個?

 

中國城市的面積差別很大,所以談城市房價要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里,而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里,談?wù)撈骄績r是沒有意義的。

 

在本文中,我把參與比較的房價限定在“中心城區(qū)”,而且以二手房價為準。因為北上深等一大批城市,其中心城區(qū)新盤不多,價格往往被單個樓盤所左右。

 

10年后,有資格競爭“中心城區(qū)”房價前十名的城市名單如下:

 

香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞

 

我的判斷是,10年之后,以下城市將成為10大房價最貴城市:

 

第一名:香港

 

如果沒有大的偶然性事件(比如地震、戰(zhàn)爭、海嘯等)的嚴重影響,10年之后香港仍將維持“中國房價第一”的地位。目前香港中心城區(qū)房價,基本上是北、上、深中心城區(qū)的兩倍左右。

 

雖然香港的經(jīng)濟總量會被更多內(nèi)地城市超過,但其作為“中國經(jīng)濟面向世界的最大門戶”不會改變,中國吸引外資的65%,中國對外投資的接近60%,都通過香港進行。香港還是中國內(nèi)地資金境外配置資產(chǎn)的第一站,龐大的內(nèi)地資金和稀少的供應(yīng)量,將繼續(xù)推高香港房價。

 

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第二名:北京

 

北京目前面臨的樓市調(diào)控,在內(nèi)地城市里是最嚴厲的。展望未來10年,北京將成為中國唯一的“超一流城市”。北京有三大優(yōu)勢,都是不可替代的:第一,北京是國企總部的匯聚地,目前擁有的世界500強總部全球第一;第二,北京是中國最大的資金中心,目前匯聚的資金是上海的1.3倍,也是香港的大約1.3倍;第三,北京是全球獨角獸企業(yè)最集中的城市,獨角獸企業(yè)占全球的四分之一,占中國的超過一半。

 

其中第三點,是北京的最大優(yōu)勢。這意味著北京新經(jīng)濟的體量,可能相當于“深圳+上海+杭州”。未來獨角獸企業(yè)將給北京帶來更多的資金,并批量制造億萬富翁。雄安新區(qū)的出現(xiàn),并不能分流多少北京樓市的購買力,因為雄安新區(qū)的房子是基本上不賣的,所以華北地區(qū)的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環(huán)境,在未來10年將有極大的改觀。

 

第三名:深圳

 

目前深圳匯聚的資金,大概相當于上海的60%;深圳的實際生活人口,大概相當于上海的80%。但深圳的面積,只有上海的30%。也就是說,深圳的人口和資金密度,都至少相當于上海的2倍。

 

深圳擁有的PCT國際發(fā)明專利,占全國的一半;深圳上市公司總市值相當于“上海+廣州”;深圳的獨角獸企業(yè),只比上海略少一些。大型科技企業(yè),深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次于北京的第二大新經(jīng)濟中心,深圳的市場自由度、創(chuàng)新文化氛圍,也都顯著好于上海。

 

深圳的“可出售住宅”用地供應(yīng)量在2017年是零,如果以10年平均來看,在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市里,深圳住宅用地平均供應(yīng)量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市里最多的。深圳未來的房價將如何控制,是一件不可想象的事。

 

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第四名:上海

 

上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不準備留給自己的時候,首先想到的基本上是上海。2018年內(nèi),上海將建設(shè)內(nèi)地首個自由港,舉辦代表中國進入新時代的“中國國際進口博覽會”。在去年的2035年版“總規(guī)”中,上海獲得了中國城市最高規(guī)格的定位。

 

上海目前匯聚的資金超過了香港,僅次于北京。中國金融要素市場,基本上都在上海。此外,上海還是中國經(jīng)濟聯(lián)系世界的第二大門戶。但遺憾的是,上海在新經(jīng)濟發(fā)展上不僅遠遠落后于北京,還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子里講究秩序和情調(diào),跟新經(jīng)濟的草根、野性、堅韌并不契合。這是上海的軟肋,很難改變。

 

第五名:杭州

 

杭州經(jīng)濟非常活躍,目前獨角獸企業(yè)數(shù)量超過深圳,在有的統(tǒng)計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價,杭州在新經(jīng)濟中的地位僅次于北上深,穩(wěn)居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億,僅次于北上廣深。

 

背靠中國民營企業(yè)最發(fā)達的浙江省,杭州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較合理,所有制上充滿活力,是目前強二線城市里最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優(yōu)越、人文積淀深厚,杭州未來房價也非常值得看好。


第六名:三亞

 

海南樓市在2017年9月發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折,很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日,海南實施全面禁止圍填海,永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。9月29日,海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)布通知,停止批準套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。

 

在2018年“兩會”上,海南省委書記強調(diào):海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。

 

這意味著海南房地產(chǎn)的供應(yīng)量將被嚴格管控,尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市,其優(yōu)質(zhì)住宅將進入“貴族化”時代。美國房地產(chǎn)市場的演化結(jié)果告訴我們,兩類城市的房價將長期居高不下:第一類是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

 

在美國,第二類城市分布在夏威夷、佛羅里達。在中國,只能分布在海南。最典型的,當然是三亞。

 

第七名:廈門

 

廈門的房價很高,很多人不理解。因為無論是人口還是經(jīng)濟總量,廈門都不突出。即便在福建省內(nèi),論GDP它也不如泉州,論匯聚的資金它不如福州。

 

但你別忘了:廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”,僅僅這一點它就足以比肩三亞,為高房價找到了第一個理由。此外,廈門還是有文化底蘊的城市。當然,廈門還有活躍的民營經(jīng)濟和新經(jīng)濟。2017年廈門在A股的IPO公司10家,超過絕大多數(shù)省會城市。

 

所以,廈門有點“深圳+三亞”的意思。至于廈門島,海中有島、島中有湖,天生麗質(zhì)難自棄。人口增速,過去幾年廈門維持全國前8。在福建,擺脫了“地域特征制約”的城市,也只有廈門。所以,雖然廈門的房價有點透支,但會長期維持高位,尤其是空間稀缺的廈門島上。

 

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第八名:廣州

 

在最近一波牛市里,一線城市房價的上漲順序是“深圳—上?!本獜V州”,廣州在一線城市里屬于跟漲、補漲性質(zhì)。下一波行情,恐怕也會如此。

 

廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億,不到北京的一半,相當于深圳的72%,杭州的140%。這說明,廣州經(jīng)濟實力雄厚,仍然對“強二線城市”保持相當大的優(yōu)勢。但問題是,廣州在獨角獸企業(yè)數(shù)量、上市公司市值、民企活躍度等方面,都已被杭州超過。所以,未來10年是廣州非常關(guān)鍵的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距離;搞不好,就可能真的被杭州超過。至于房價,由于廣州仍然在做大城市規(guī)模,大力度發(fā)展南沙,廣州的中心區(qū)域在擴大,所以中心區(qū)房價上漲幅度會受到制約。

 

第九、第十

 

未來10年,中心區(qū)房價的九、十名,將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產(chǎn)生。

 

目前珠海房價也比較高,但未來10年的排位或許會下移,因為珠海城市級別低、人口總量少(達不到修建地鐵的標準),公共服務(wù)資源不如老牌省會城市、直轄市(比如天津)。

 

至于溫州,由于遠離中心城市,自身很難發(fā)展為中心城市,房價將繼續(xù)高位橫盤,沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富,會在相當長的時間里托住溫州的房價。從2015年末到2017年末,溫州小學生人數(shù)是下降的,這是一個不太好的信號。

 

明星地級市的“星光暗淡”,以及強省會城市的崛起,是過去10年中國城市競爭的基本特征,而且將持續(xù)貫穿下一個十年;下一個十年,“二流直轄市”也會“星光黯淡”。未來,杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市,將迎來大發(fā)展時期。

-- The end --

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