最近一周，好多財(cái)迷被限購(gòu)松綁的消息弄得心慌慌，擔(dān)心房?jī)r(jià)又要暴漲。雖然小編寫了文章澄清，但明顯還是低估了一些媒體瞎猜的本事。

這下連中央和地方政府都坐不住了，這周開(kāi)始，咻咻地連續(xù)扔出重磅定心丸：

風(fēng)暴眼中的住建部，和蘭州、合肥、成都等地方政府，都紛紛出面重申，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在剛剛接受的人民日?qǐng)?bào)專訪時(shí)也說(shuō)，打好防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，需要著力降低企業(yè)負(fù)債率，抑制居民部門杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向。

看不明白？泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)小編來(lái)翻譯一下。

住建部、地方政府和銀監(jiān)會(huì)，表達(dá)的都是一個(gè)意思：調(diào)控沒(méi)放松，也不打算放松。

這就是中央政府對(duì)今年樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)的定調(diào)！

住建部的表態(tài)里，連續(xù)用了兩個(gè)“毫不動(dòng)搖”，要堅(jiān)持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

“連續(xù)性”的意思是政策執(zhí)行時(shí)間會(huì)比較久。按照以往經(jīng)驗(yàn)，“連續(xù)性”是以年為單位來(lái)算時(shí)間的。

“穩(wěn)定性”說(shuō)的是政策調(diào)整余地小。既不會(huì)更緊，也不會(huì)放松，只局限于個(gè)別、局部的微調(diào)——比如蘭州，在遠(yuǎn)郊地區(qū)放松限購(gòu)，就屬于這種情況。

結(jié)合限購(gòu)的作用來(lái)看，結(jié)論就更清楚了。

限購(gòu)、限貸、限售是遏制房地產(chǎn)投機(jī)的三大手段，有沒(méi)有放松調(diào)控，看一下這三方面有無(wú)變化就知道了。

先來(lái)看限購(gòu)。

2017年是全國(guó)限購(gòu)年，除了北京上海深圳是在2016年重啟限購(gòu)，其他房?jī)r(jià)飆漲的城市，都是在2017年3月開(kāi)始陸續(xù)限購(gòu)的。

限購(gòu)啟動(dòng)到現(xiàn)在還不到一年，如果地方政府開(kāi)始紛紛放松，房地產(chǎn)投機(jī)就會(huì)開(kāi)始抬頭，中央會(huì)答應(yīng)嗎？別把“嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施”當(dāng)成是一句空話，那背后都是有懲罰機(jī)制的。

在這種情況下，全國(guó)限購(gòu)全面放松的可能性，幾乎為零。再看看限貸的情況。

那些斷定限貸會(huì)放松、首套二套首付比例會(huì)下降的，唯一的依據(jù)是住建部部長(zhǎng)的一句話，“滿足首套需求、支持改善需求”。

但限貸這個(gè)事，說(shuō)話最算數(shù)的部門，不是住建部，而在央行和銀監(jiān)會(huì)，因?yàn)橘J款問(wèn)題歸根到底是個(gè)貨幣和金融問(wèn)題。

限貸會(huì)不會(huì)放松，一看貨幣政策有沒(méi)有比現(xiàn)在更寬松的可能，二看中央能不能接受居民部門杠桿率升高。

很遺憾，這兩個(gè)條件都不滿足：2018年的貨幣政策，在12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上已經(jīng)定調(diào)了——中性偏緊。郭樹(shù)清接受專訪中的話，也說(shuō)得再清楚不過(guò)了

——要抑制居民部門杠桿率。

中央仍把防范重大風(fēng)險(xiǎn)放在2018年的首要任務(wù)。毫不夸張地說(shuō)，是否放松限貸，影響的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)全局和金融安全。至少在2018年，中央無(wú)法容忍限貸放松的后果。

至于限售，目前小編還沒(méi)有看到有一個(gè)城市在這方面放寬條件的。

既然限購(gòu)、限貸、限售這三點(diǎn)，都不會(huì)大面積放松，那么，房?jī)r(jià)在2018年大漲的可能性，也是非常小的。

在這樣的條件下，一線探底、二線回調(diào)發(fā)生的概率卻很大。

但調(diào)控因城施策，各個(gè)城市也不會(huì)步調(diào)一致。在已經(jīng)限購(gòu)限貸的城市，財(cái)迷們不論是要買房，還是要換房，行動(dòng)之前都要先看所在城市的具體行情和政策。

給大家兩個(gè)建議：

1、一二線城市，房?jī)r(jià)大多已經(jīng)僵持或者有回調(diào)。如果首付足夠高，對(duì)貸款的依賴度低，那么在2018年換房，先賣后買，會(huì)比較從容，更容易淘到性價(jià)比高、或價(jià)格急降的房子。

2、有一些在老家已經(jīng)有房子、在其他城市工作的年輕人，如果符合在工作的城市買房的條件，可以在2018年賣掉三線進(jìn)二線、賣掉二線進(jìn)一線。比如小小編之前就建議一個(gè)朋友，賣掉蕪湖已經(jīng)漲了一年的房子，等待在南京房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí)買進(jìn)。

最近還有些頭腦靈光的財(cái)迷，跑來(lái)問(wèn)小編，房子沒(méi)買到，房產(chǎn)股卻大漲了，能不能入？

回答是，可以研究一下房產(chǎn)股的投資價(jià)值，但還是得優(yōu)選大藍(lán)籌公司。

其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)的股票在價(jià)值投資者眼中，是很好的投資目標(biāo)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)賺錢很容易：一手融資，一手收預(yù)售款，房子還沒(méi)蓋好，已經(jīng)收錢賣出去了，尤其是龍頭企業(yè)，現(xiàn)金流充沛，基本面很好。

2017年地產(chǎn)板塊股票出現(xiàn)集體上漲，一是因?yàn)?017年金融市場(chǎng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值長(zhǎng)期被低估，開(kāi)始追捧這個(gè)“物廉價(jià)美”的產(chǎn)品；二是因?yàn)?017年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)了歷史新高。業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流是個(gè)非常好的支撐。

但是在2018年，地產(chǎn)股的走勢(shì)可能會(huì)出現(xiàn)兩極分化，并不是所有地產(chǎn)股都能漲。

這是因?yàn)?018年國(guó)家的貨幣信貸政策不會(huì)整體放松，政府還在限制新樓盤的開(kāi)盤價(jià)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)繼續(xù)形成壓力。一些實(shí)力不夠強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，在2018年日子也不好過(guò)，股票估計(jì)也比較難漲。

但那些現(xiàn)金流充裕、土地成本低的龍頭企業(yè)，如果在2017年的銷售金額能站上全國(guó)前列，在2018年仍然會(huì)有很好的表現(xiàn)。而且在房地產(chǎn)行業(yè)融資受阻的情況下，那些不缺錢的超大房企，還有機(jī)會(huì)乘機(jī)去通過(guò)收購(gòu)兼并中小地產(chǎn)公司，來(lái)獲得便宜的土地。

萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、恒大、保利、中海等房地產(chǎn)龍頭公司的股票，在2018年或許有可能繼續(xù)走出一波不錯(cuò)的行情。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，個(gè)股的風(fēng)險(xiǎn)還是比較高滴，小編還是建議大家通過(guò)買基金的方式來(lái)投資地產(chǎn)股，這樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。至于具體怎么投，如果感興趣的人多，我們?cè)俪闀r(shí)間來(lái)專門聊。