現(xiàn)在買(mǎi)房是一件大事，要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的問(wèn)題不看新房，那么二手房也要盯一盯。不過(guò)即便是買(mǎi)二手房也都是動(dòng)輒百萬(wàn)的事情，所以大家都格外的謹(jǐn)慎，那么買(mǎi)二手房的時(shí)候，到底是賣(mài)家“先過(guò)戶”，還是買(mǎi)家“先付款”？這總是一個(gè)繞也繞不過(guò)去的問(wèn)題，我也是聽(tīng)了中介朋友一說(shuō)，否則自己還差點(diǎn)犯了糊涂。

一、全款購(gòu)買(mǎi)二手房

如果你選擇付全款購(gòu)房的話，是可以進(jìn)行資金監(jiān)管的，資金監(jiān)管主要是在房產(chǎn)局辦理。主要操作就是購(gòu)房者把購(gòu)房所需的全額一次性轉(zhuǎn)進(jìn)監(jiān)管賬戶，雙方達(dá)成協(xié)議，合同簽訂成功后就可以繳納稅費(fèi)了，接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)變更，監(jiān)管機(jī)構(gòu)確認(rèn)簽字后就可以拿到房款了。

但還有一種情況是不建議大家走監(jiān)管這條路的，那就是房東目前手頭沒(méi)錢(qián)但是有銀行抵押的，這時(shí)協(xié)商就顯得十分重要了。

在這種情況瞎如果堅(jiān)持選擇監(jiān)管的話，不確定不穩(wěn)定的因素那就是在是太多了，會(huì)將時(shí)間延長(zhǎng)，實(shí)在是得不償失。最好還是讓房東早早地和銀行預(yù)約好具體還款的日期，如果能當(dāng)天確定抵押注銷證明的開(kāi)具日期并且開(kāi)出其證明，最后兩方共同還款，等買(mǎi)家把尾款付給房東時(shí)，就可以進(jìn)行房產(chǎn)的過(guò)戶了。

二、貸款買(mǎi)二手房

1、房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

這一步是要事先都要做好的，這是為了防止以后的產(chǎn)權(quán)糾紛。房子的所有檔案都要在房產(chǎn)交易中心都查明白，業(yè)主也應(yīng)該需要提供相關(guān)的票據(jù)、房產(chǎn)證給買(mǎi)家看，買(mǎi)房的朋友，要首先確定好你要買(mǎi)的房子確實(shí)是屬于這個(gè)也住本人的，同時(shí)沒(méi)有抵押才能確保這個(gè)房子在以后不會(huì)給你造成麻煩。

2、定金要先交

在確認(rèn)了所有資料之后，確定要買(mǎi)房了，然后就要先把定金交給業(yè)主，這就是和正常的買(mǎi)房程序是一樣的，但是一般是“定金”，也就是說(shuō)沒(méi)有退還的余地，但是這筆錢(qián)也不是先到業(yè)主手上，中介公司暫時(shí)會(huì)代替保管，這也是為了不讓業(yè)主反悔。

3、申請(qǐng)貸款和交納首付款

在此之前，把合同都訂好簽好了，帶上相關(guān)資料和合同就可以到銀行開(kāi)始辦理貸款了，填完申請(qǐng)單之后就會(huì)需要把首付款先放在銀行的監(jiān)管賬戶上，這一筆錢(qián)是不能夠動(dòng)的。

4、過(guò)戶、抵押

貸款申請(qǐng)審批下來(lái)之后，這個(gè)時(shí)候才是“過(guò)戶”的時(shí)候，在此之前，在中介保管的定金就到了業(yè)主本人的手上了，之后就是傳統(tǒng)的交稅、過(guò)戶手續(xù)。這個(gè)時(shí)候你能拿到房產(chǎn)證在手里捂一下，但是很快就會(huì)到銀行那里，需要辦理借貸抵押。

5、最后是銀行放款

等所有的程序手續(xù)都辦理妥當(dāng)之后，就需要等時(shí)間等銀行放款，一般是2個(gè)月左右的時(shí)限，有時(shí)候錢(qián)也可能是會(huì)直接轉(zhuǎn)給賣(mài)房業(yè)主的。

三、二手房裝修注意事項(xiàng)

1、二手房裝修墻體拆改

有些人認(rèn)為只要不是承重墻都可以拆，其實(shí)是錯(cuò)的。所謂非承重墻，就是指由鋼筋混凝土的柱陣框架組成的墻面。非承重墻是次要的承重構(gòu)件，但同時(shí)它又是承重墻非常重要的支撐。因此，不是所有的墻都能隨意拆改的。

2、二手房裝修水管

二手房原有的水路管線往往有許多不合理的布局，在裝修時(shí)一定要對(duì)原有的水路進(jìn)行徹底檢查，看其是否銹蝕、老化。如果原有的管線使用的是已被淘汰的鍍鋅管，在施工中必須將其全部更換為銅管、鋁塑復(fù)合管或PP－R管。

3、二手房裝修電路

有些老房子還是磚混結(jié)構(gòu)的墻體，水電排布不規(guī)范，房型結(jié)構(gòu)存在缺陷等問(wèn)題。所以電線等東西也都老化了，為了以后的安全，最好是換掉這些老化的線。

4、二手房裝修門(mén)窗改造

門(mén)窗改造主要針對(duì)的是鐵藝門(mén)、鋁合金窗或者鋼、不銹鋼等。因?yàn)槟鹃T(mén)一般不存在這種情況?？梢愿鶕?jù)其表面漆膜和生銹腐蝕的程度選擇重新刷保護(hù)漆膜或重裝。

5、二手房裝修消毒

在裝修二手房之前，應(yīng)該對(duì)衛(wèi)生間和廚房進(jìn)行24小時(shí)至48小時(shí)的蓄水測(cè)漏實(shí)驗(yàn)，檢查原有的防水工程做得如何，如果沒(méi)有漏水現(xiàn)象，證明防水處理做得很好。

看到這里，大家應(yīng)該知道了買(mǎi)二手房需要付款兩次，先交定金，過(guò)戶手續(xù)完成后，再補(bǔ)齊尾款。雖然這個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，但大家一定弄清楚這些流程，否則出現(xiàn)問(wèn)題后悔都來(lái)不及。