裝修房收房的注意事項

一、看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件要查看開發(fā)商出具的兩書一表，這是收房的必要條件之一。

    具體為《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》《入住計可證》。（要求看原件）目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照國家有關(guān)規(guī)定，《竣工驗備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。不能只看開發(fā)商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責任。如果都沒有問題，可進行下一步，任何一項有問題，建議不要進行收房。

二、要求無條件看房。

    當您做完第1步時，想要進行看房時，很多開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）、繳納一年的物業(yè)管理費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

    收房以繳納各項不應繳納的費用（公共維修基金和、產(chǎn)權(quán)代辦費、物業(yè)費等費用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商表示他是代為收取公共維修基金，則應該出具征收單位的委托授權(quán)書（原件），即使是房管局收取維修基金時，也須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票。

    這時候很多開發(fā)商會說面積漲了，要求補交房款，此時漲得多是公攤面積，（不管漲與不漲）都要要求開發(fā)商出具《實測面積表》。如果有，記下，準備進行下一步。（此時不能交任何錢，原因上已說明）如果沒有，應讓開發(fā)商限時提供，且不能收房。

三、對照合同驗收房屋質(zhì)量

    （包括要約合同內(nèi)容，也就是樓書和先期開發(fā)商進行廣告宣傳書和沙盤）請仔細審察《集資建房協(xié)議》中第九條，第十三條，第十四條中所列各項，一定要全部吻合才行，否則不予收房，（具我所知，開發(fā)商在合同中承諾的首層電梯間為花崗巖地面，現(xiàn)在就是地磚的，僅此一項就可以不收房，可令他限期改正，并賠償損失）第九條中第1條“未導致該房屋質(zhì)量下降或使用功能減少的，甲方無需進行補償”（目前就有業(yè)主家原有的非承重墻（厚9cm,可拆）被改為承重墻（厚20cm,不可拆），減少了使用面積，有的業(yè)主家，在廚房和衛(wèi)生間多了兩個大柱子，用途不清。減少了使用面積，影響了廚房和衛(wèi)生間的使用功能，類似以上情況，根據(jù)本條規(guī)則可要求開發(fā)商賠償）綠化，在期房中，廣告樓書，宣傳彩頁，沙盤可做為要約合同。在本項目的要約合同中所顯示的綠化帶與目前經(jīng)過大多數(shù)的業(yè)主看完所在的小區(qū)差別太大，可以說就沒有綠化面積，更不要談什么30％左右了。如果開發(fā)商不給出合理的書面解釋和賠償，建議不要收房，否則您有可能一輩子住在鴿子籠里了。

提示：

    1．管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應該堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表各種記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實屬于不能收樓的，要說膽不收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

2．A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

    《住宅質(zhì)量保證》書包含三個項目的保修條款，結(jié)構(gòu)的保修期限是50年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領到鑰匙開始計算，這個日期較好寫進住宅質(zhì)量保證書。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

B、《住宅使用說明書》--可帶走

    《住宅使用說明書》應該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；設計單位及其聯(lián)系電話；施工單位及其聯(lián)系電話；監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話?！蹲≌褂谜f明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

C、《竣工驗收備案表》

    《建設工程竣工備案表》復印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第1位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。

D、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。您具有索取權(quán)利的依據(jù)是《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。

    3.看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎？”對上述“多項費用”具體說明如下：開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅(一般住宅稅率為1.5%)。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》。開發(fā)商企圖收取各種開通費(如有線電視、電話、煤氣、寬帶網(wǎng)等)。那么您質(zhì)問他(她)：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

    4.驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。看漏水。國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，過二～二十四小時，看樓下是否漏水。還有樓上也一定要做。比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵，精裝的房子地面不能存水。還有就是洗衣機位必須做防水。

驗房“法寶”使用方法一覽表。

物品適用范圍使用方法及用途。

玻璃球墻體用細繩拴上小球，貼墻放下至地面，檢查墻體傾斜程度。

廁所、廚房、陽臺若順勢滾到地漏處，則日后使用時“去水”沒有問題。

櫥柜、衣柜等家具把小球房在櫥柜、衣柜里，若球滾動，則可能家具變形。

梯子層高檢查層高是否符合合同約定。

各個空調(diào)插座檢查是否安裝妥當，用手拉一拉是否容易松動。

廚房、廁所的管道檢查藏在天花里的給、排水管是否有滲漏。

小木槌天花、地板、墻體如有回響，則說明下面水泥砂漿未鋪均或用量不夠。

直角尺墻角、柜子用三角尺測量轉(zhuǎn)角處是否呈直角。

塞尺墻體、天花用于測裂縫的寬度。

5米卷尺墻體、家具等用于測量房子的凈高。

手電筒墻身、頂棚樓板拿手電筒照射墻面和頂棚，有無傾斜、歪曲一眼便能看出。

萬用表/電筆插座逐個檢查各插座是否通電及弱電類是否暢通。

塑料洗臉盆下水管道用于驗收下水管道。

貼紙需要修繕的地方再出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，就具體說明問題所在。

文件夾費用憑證等文件收一份文件放好一份，簽收單可以當資料目錄。

計算器數(shù)據(jù)文件用于計算數(shù)據(jù)。

水筆文件用于簽字。

掃帚整個居室用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生。

沙子衛(wèi)生間用塑料袋裝沙子堵住地漏、然后蓄水，24小時候看是否有滲漏。

錄音筆/DV驗收過程較好可以把驗收過程錄音或拍攝下來，以作證據(jù)。

您首先會于房屋交付日的7日前收到開發(fā)商的書面通知，通知中將告訴您辦理交付手續(xù)的時間、地點及您應當攜帶的證件、文件。

    建議收房日期：建議大家不要在第1、第2天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，較好是第三天或第四天比較好正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去

四、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用面積。購房者間靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測給報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構(gòu)問明原因或要求復測。

五、檢驗合同約定的配套設施是否齊全

    配套設施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。

六、以下七種情況下可依法拒絕收房

    根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)等相關(guān)法規(guī)，消費者遇到下列情況之一可不收樓：

1.未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條

2.開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的；依據(jù)：司法解釋第十五條

3.開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第2十四條第1款

4.開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的；依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第2十四條第2款

5.合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％(不含3％)的，可拒絕收房，并解除購房合同；依據(jù)：司法解釋第十四條

6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的；依據(jù)：司法解釋第十二條

    在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾份。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底哪些方面構(gòu)成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。〉總之，在收房過程中，一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商有書面簽字認可，并限訂整改期限。